Deweloper Sabe Investment dopiero miesiąc temu ruszył z budową osiedla na Woli, a już sprzedał ok. 30 proc. mieszkań. Klienci kupują zwłaszcza niewielkie lokale mieszczące się w przedziale 300 – 400 tys. zł, ponieważ są one o 30 – 50 tys. tańsze od podobnych już wybudowanych. Równie skuteczne okazały się promocje Marvipolu na warszawskim Mokotowie, Ganta na Bemowie czy Bouygues Immobilier na Woli.

Z wyliczeń Home Broker wynika, że w I kwartale tego roku aż 23 proc. nabywców zdecydowało się na zakup mieszkania w inwestycji będącej na etapie kopania fundamentów. Największą popularnością dziury w ziemi cieszą się w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Najmniejszą w Poznaniu, tu na taką inwestycję zdecydowało się 7 proc. kupujących.

Sytuacja bez wyjścia

Sprzedawanie mieszkań w pierwszym etapie inwestycji oznacza mniejsze zyski. Jednak deweloperzy nie mają innego wyjścia, bowiem banki nie chcą udzielać kredytów spółkom, które nie udowodnią, że mają chętnych na co najmniej 10 proc. mieszkań. A finansowanie inwestycji ze środków klienta to już przeszłość.

– Klienci wiedzą, że ryzykują, ale są przekonani, że to okazja, a w miarę postępu prac ceny będą rosły – mówi Bartosz Turek z Home Broker. Z jego wyliczeń wynika, że średni wzrost cen po zakończeniu inwestycji wynosił od 6 do 19 proc. – Ale dziś hamulcem wzrostu cen może być nadpodaż mieszkań – mówi Turek. W 2010 roku deweloperzy rozpoczęli 63 tys. inwestycji mieszkaniowych, czyli o 40 proc. więcej niż w kryzysowym roku 2009. W tym roku zaś tylko w lutym przybyło kolejnych 7,4 tys. budów. W marcu i kwietniu analitycy spodziewają się podobnych wzrostów, więc wszystko wskazuje na to, że sprzedać je będzie coraz trudniej.

Jest okazja, nie ma za co

Obostrzenia Komisji Nadzoru Finansowego sprawiły, że wielu Polaków nie ma wystarczającej zdolności kredytowej. Świadczą o tym malejące liczba i wartość udzielanych kredytów hipotecznych. W IV kwartale 2010 roku ich liczba zmniejszyła się o 6,5 proc., a ich wartość aż o 12 proc. w stosunku do tego samego okresu roku 2009.

Z szacunków ekspertów Związku Banków Polskich wynika, że w tym roku instytucje finansowe przyznają tylko od 190 do 220 tys. kredytów, wobec 230 tys. rok temu. – To jeszcze bardziej wyhamuje popyt, może też spowodować spadek cen nieruchomości – mówi Jarosław Sadowski z Expandera.

Obniżki będą dotyczyły przede wszystkim mieszkań o powierzchni powyżej 75 mkw. Nie obejmuje ich rządowy program dopłat „Rodzina na swoim”, a na zakup takiego lokalu trzeba mieć przynajmniej pół miliona złotych. Oznacza to miesięczne raty w wysokości 3 – 4 tys. zł.

W przypadku mieszkań mniejszych, czyli dwu- i trzypokojowych o powierzchni do 50 mkw., na spadki cen nie ma co liczyć. Analitycy szacują nawet, że mogą one zdrożeć. Zatem jedyną szansą na ich tańsze nabycie jest zainwestowanie w nie na etapie dziury w ziemi. Opłaci się, pod warunkiem że deweloper nie zbankrutuje.

Wysokie ryzyko

Niestety, takie przypadki wcale nie należą do rzadkości. Przykłady można mnożyć: spółka Leopard z Krakowa, Invest Komfort z Gdańska czy Architect 21 z Wrocławia. Na każdej tej inwestycji zwabieni niskimi cenami klienci stracili dziesiątki, a czasami nawet setki tysięcy złotych. Co prawda wiele banków oferuje tzw. rachunki powiernicze, na które klienci mogą wpłacać pieniądze zamiast na konto dewelopera (bank przelewa je deweloperowi w miarę postępu prac), jednak korzysta z nich wciąż niewiele firm.

Tym samym inwestowanie na rynku nieruchomości zaczyna przypominać inwestowanie na giełdzie – żeby zyskać, trzeba zaryzykować. Ale kto nie ryzykuje...

PRAWO

Jak kupować mieszkanie, aby nie stracić pieniędzy

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, należy podpisać umowę w formie aktu notarialnego z konkretną datą przeniesienia własności. Dzięki niej, jeżeli deweloper nie ukończy budowy, będziemy mogli zgłosić swoje wierzytelności do sądu. Nie oznacza to, że otrzymamy pieniądze, które wpłaciliśmy nieuczciwej firmie.

W przypadku bankructwa dewelopera inwestycję przejmuje syndyk. Jego zadaniem jest zaspokojenie roszczeń wierzycieli, lecz pierwszeństwo mają fiskus i ZUS. Z tego, co zostanie, spłacane są firmy podwykonawcze. Na szarym końcu – oszukani klienci. Dochodzenie roszczeń może potrwać kilka lat. Najbezpieczniej zatem jest kupić mieszkanie w ukończonym już budynku: nie stracimy pieniędzy ani mieszkania.

Jeżeli mimo to jesteśmy gotowi na podjęcie ryzyka, powinniśmy dokładnie sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy i wpłaceniem pieniędzy. Czasami wystarczy poszukać informacji na jego temat w internecie, innym porozmawiać z jego dotychczasowymi klientami. Warto również sprawdzić, czy nie ma go na czarnej liście Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zbadać historię biznesową właścicieli i prezesów firmy.

Stosunkowo bezpieczne są inwestycje firm mających rachunek powierniczy. Bank prowadzący taki rachunek powinien przelać nasze pieniądze na konto dewelopera dopiero po przeniesieniu na nas własności lokalu.