Zasady dotyczące ustanawiania mieszkaniowego zasobu gminy reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowych zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Obowiązkiem gminy, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w tej ustawie, jest zapewnienie lokali socjalnych i lokali zamiennych, a także zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Programy mieszkaniowe

Zgodnie z ustawową definicją przez mieszkaniowy zasób gminy należy rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów. Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali przeznaczonych do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony. W celu wykonywania zadań gmina może także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

Rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. W przypadku gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad do lokali podnajmowanych przez gminę, stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Elementy uchwały

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat. W programie tym powinny się znaleźć m.in. prognozy dotyczące wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne czy informacje dotyczące planowanej sprzedaż lokali w kolejnych latach.

Dokument ten uchwalany przez radę gminy jest aktem prawa miejscowego. W wyroku z 13 grudnia 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu (II SA/Op 480/2007 LexPolonica nr 2141744) wskazał, że stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy wszystkie kwestie określone w ust. 2 składają się na treść programu. Dlatego też nie jest możliwe wyłączenie któregokolwiek z elementów jako przedmiotu odrębnej uchwały.

Innymi słowy przepisy ustawowe w sposób jednoznaczny i precyzyjny wskazują na obligatoryjne elementy wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Brak któregoś z nich w uchwale organu stanowiącego gminy przesądza o nieważności podjętego aktu (rozstrzygnięcie wojewody opolskiego z 2 kwietnia 2010 r. NK.III-KK-0911-1-19/10, Dziennik Gazeta Prawna 2010/135). Dodatkowo, jak podkreślił Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 3 czerwca 2008 (II SA/Ol 211/2008, LexPolonica nr 2320980), art. 21 ust. 2 ustawy określający treść programu nie jest jednak wykazem wyczerpującym, ponieważ ustawodawca użył określenia „w szczególności”.

Tak więc dokument ten powinien zawierać przede wszystkim prognozy dotyczące wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy, analizy potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków, a także planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach. W ocenie wojewódzkiego sądu administracyjnego wymienione w pkt. 1 – 8 ust. 2 art. 21 wspomnianej ustawy założenia mają zatem charakter hipotetyczny i są wyłącznie programem. Jednocześnie mają na celu racjonalizację postępowań przyszłych w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.