Sprzedający z miesiąca na miesiąc żądają coraz więcej. Nie przekłada się to jednak na ceny transakcyjne nieruchomości, ponieważ wartość większości ofert jest zawyżona nawet o kilkanaście procent. Rekordzistami są właściciele lokali w Śródmieściu i na Ursynowie, którzy przeszacowują swoje mieszkania aż o 19 i 18 proc.

Ceny z sufitu

Z 18 dzielnic aż w siedmiu sprzedający są skłonni do obniżenia ceny o ponad 10 proc. Okazuje się, że z rezerwą należy podchodzić do ogłoszeń dotyczących: Bemowa, Targówka, Pragi-Południe i Pragi-Północ, Mokotowa, Ursynowa i Śródmieścia. Tak przynajmniej wynika z analizy przeprowadzonej przez agencję Metrohouse i portal Oferty.net.

W dwóch ostatnich dzielnicach możemy wynegocjować przeceny sięgające średnio niemal jednej piątej wartości mieszkania. Przeciętna wartość upustów na Mokotowie wynosi zaś 14 proc.

Co ciekawe, Śródmieście i Mokotów od lat są cieszą się także największym popytem wśród potencjalnych nabywców. Jednak wielu z nich rezygnowało z zakupu właśnie ze względu na cenę, ponieważ są to także najdroższe lokalizacje w stolicy. Skąd więc tak duże różnice? Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse wymienia dwie możliwe przyczyny.

– Te dzielnice mogą być rzeczywiście najbardziej przeszacowane. Niemal we wszystkich rankingach wymieniają się czołowymi miejscami, zatem sprzedający prawdopodobnie uznają, że ze względu na prestiż mogą podyktować takie ceny – mówi.

Z drugiej strony na Mokotowie i w Śródmieściu mamy do czynienia z dużym rozwarstwieniem ofert. Dostępne są zarówno apartamenty, jak i mieszkania w segmencie popularnym. Tak duże różnice pokazują obiekty zainteresowanie kupujących.

Różne standardy

– Sprzedają się mieszkania tańsze i o słabszym standardzie, co zaniża faktyczną cenę transakcyjną, a te najdroższe pozostają na rynku – tłumaczy Jańczuk.

Nieco mniej można wynegocjować na Żoliborzu (9 proc.) i Ochocie (8 proc.) oraz w Wawrze (7 proc.) i Ursusie (5 proc.). Na najmniejsze obniżki natrafimy głównie w peryferyjnych dzielnicach (Bielany, Włochy, Białołęka, Rembertów) oraz na Woli i w Wilanowie. Tam różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną mieści się w przedziale 1 – 4 proc. Jak wynika z analiz, w ostatnim roku sprzedający byli skłonni na upusty w wysokości 2 – 3 proc, więc takie obniżki należą do normalnych praktyk rynkowych.

W tym gronie dziwi obecność Białołęki. W ostatnich latach powstało tutaj dużo inwestycji, z których mieszkania trafiły następnie na rynek wtórny. Sama dzielnica w rankingach popularności tradycyjnie zajmuje miejsce w środku stawki. Podobnie uważają autorzy raportu, ich zdaniem niskie zainteresowanie i wysoka podaż powinny w większym stopniu wpływać na cenę transakcyjną.

Pomarzyć może każdy

Tak wysokie różnice mają kilka przyczyn. Marcin Drogomirecki z Oferty.net uważa, że właściciele mieszkań faktycznie zawyżają ceny ofertowe, chcąc poznać ich rzeczywistą wartość.

Drugą możliwą przyczyną jest wspomniane przy okazji Śródmieścia rozwarstwienie pomiędzy podażą a popytem. Potwierdza to fakt, że od kilkunastu miesięcy najlepiej sprzedają się mieszkania z segmentu popularnego. Na takie różnice może wpływać również duża grupa osób, które w czasach hossy kupiły drogie mieszkanie od dewelopera i teraz żądają podobnych pieniędzy.

– Liczą na cenę, która jest nie do uzyskania. Dopiero z upływem czasu godzą się na obniżkę i ostatecznie realizują transakcję za cenę znacznie niższą od ofertowej – kwituje Drogomirecki.

Analiza została przeprowadzona na próbie 30 tys. ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie prezentowanych w portalu Oferty.net oraz 540 transakcji dokonanych przez doradców Metrohouse. Ceny badano w okresie styczeń–sierpień 2010 r. Ze względu na niską próbę z badań wyłączono mieszkania na terenie Wesołej.