RODZINA NA SWOIM - Od października wzrośnie limit cen warszawskich lokali, przy zakupie których można liczyć na rządowe dopłaty. Zwiększy się też liczba mieszkań kwalifikujących się do programu „Rodzina na swoim”.
Ostatni rok przyniósł spadki cen mieszkań, kosztów budowy, umiarkowaną liczbę transakcji na rynku, nie zmieniła się tylko tendencja wzrostowa przy limitach obowiązujących w programie „Rodzina na swoim”. Dzięki zwiększonym maksymalnym stawkom można będzie kupić w Warszawie droższe lokale, w niektórych przypadkach – dużo droższe.
Mimo wciąż nie najlepszej sytuacji w mieszkaniówce, deweloperzy nie muszą się martwić o to, że będą musieli obniżyć ceny, aby klienci mogli sprostać warunkom rządowego programu dopłat do kredytów. Zamiast narzekać na nieżyciowe wyliczenia urzędników, mogą zostać beneficjentami działania machiny biurokratycznej. Od pierwszego października cena 1 mkw. mieszkania, przy zakupie którego można liczyć na dopłatę, wzrośnie w Warszawie z 8013 do ponad 9080 zł. To około 1 tys. zł więcej niż wynosi średnia cena dla całej warszawskiej oferty lokali z rynku pierwotnego. Przy zakupie warszawskiego lokum o powierzchni 75 mkw. (większych mieszkań dopłaty nie obejmują) będzie można dysponować sumą 681 tys. zł. To o 80 tys. zł więcej niż dotychczas.

Pod Warszawą mniej

Niższe limity obowiązywały będą natomiast pod Warszawą. W podstołecznych miejscowościach można będzie liczyć na dopłaty, jeśli cena 1 mkw. lokum nie przekroczy 5772 zł. Jest to o niemal 300 zł mniej niż do tej pory. Na zakup mieszkania pod Warszawą będzie można przeznaczyć maksymalnie 432 900 zł, czyli o przeszło 20 tys. zł mniej niż obecnie.
Niższy limit spowodować może zmniejszenie liczby mieszkań dostępnych w ramach programu. Z danych serwisu TabelaOfert.pl wynika, że obecnie pod Warszawą można wybierać spośród około 1400 mieszkań zlokalizowanych w 47 inwestycjach. Po obniżce limitów ubędzie z tej puli około 200 lokali. Nie musi to jednak nastąpić, ponieważ deweloperzy często dostosowują swoje ceny do wymagań popularnego programu.

W stolicy duży wybór

Duży wzrost limitów znacznie zwiększy natomiast liczbę mieszkań, które kwalifikują się do preferencyjnych dopłat w Warszawie. Spośród ponad 10 100 lokali wystawionych na sprzedaż w serwisie TabelaOfert.pl do dopłat kwalifikuje się ponad 3600. Od października przybędzie aż 1300 mieszkań, które będą spełniać wymogi programu. Również ich lokalizacja i standard będą dużo lepsze. W ramach programu będzie można kupić mieszkania nawet o podwyższonym standardzie w niemal wszystkich dzielnicach. Wyjątkiem jest tylko Śródmieście, gdzie deweloperzy poniżej 10 tys. za 1 mkw. niechętnie sprzedają mieszkania. Duży wybór będzie natomiast w najbardziej prestiżowych dzielnicach jak Mokotów, Ochota i Żoliborz.

Wskaźnik w górę

Obecne zwiększenie limitów cen mieszkań w ramach rządowych dopłat do kredytów spowodowane jest decyzją wojewody mazowieckiego, który podwyższył wartość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Od października wskaźnik ten wzrośnie z dotychczasowych 5912 zł do 7060 zł. Za tą nieco skomplikowaną nazwą kryje się suma, na podstawie której Bank Gospodarstwa Krajowego wylicza limity dla „Rodziny na swoim”. Wraz z wprowadzeniem dopłat do kredytów ustalono wskaźnik ograniczający maksymalną cenę nieruchomości finansowanych za pomocą preferencyjnego kredytu mieszkaniowego. Miało to zagwarantować, że z pomocy państwa będą korzystać rodziny mogące obsługiwać kredyt zaciągnięty na zakup albo budowę niedrogiego mieszkania o przeciętnym standardzie.



Jak to się liczy

W pierwotnej wersji ustawy o „Rodzinie na swoim” z 2006 roku podstawą do wyliczenia maksymalnej kwoty uprawniającej do dopłat była średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 mkw. mieszkania. Wartość tę ogłasza wojewoda co pół roku, biorąc pod uwagę przeciętny koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania. Ten koszt wyliczany jest przez Główny Urząd Statystyczny dla danego powiatu. Przy ustalaniu wielkości wskaźnika uwzględniany jest też wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych.
W momencie wejścia w życie ustawy o dopłatach pod koniec 2006 r. wskaźnik ogłaszany przez wojewodę wynosił 4,6 tys. zł. Wtedy znaleźć mieszkanie w Warszawie w takiej cenie za 1 mkw. było bardzo trudno. Stąd wzięła się początkowo nikła popularność programu wśród kupujących.
Aby zwiększyć liczbę dostępnych lokali, już w I połowie 2007 r. do Sejmu trafiły dwie nowelizacje ustawy o „Rodzinie na swoim”, jedna przygotowana przez Ministerstwo Budownictwa, druga przez posłów.
W projekcie poselskim zauważono, że w warunkach ogromnego popytu wzrost cen nie tyle wynikał z rosnących kosztów budowy, ile z rosnących marż deweloperów i podążających za ogólnym trendem rosnących cen mieszkań na rynku wtórnym.

Bufor na marże

W takich warunkach pula mieszkań dostępnych w ramach programu drastycznie malała. Żeby dogonić rynek, zdecydowano się na zwiększenie limitów cen mieszkań. Aby to osiągnąć, średnią arytmetyczną dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 mkw. mieszkania przemnożono przez stałą 1,3.
Pod koniec 2008 r. ustawodawca jeszcze raz zwiększył mnożnik z 1,3 do 1,4. Oznacza to, że obowiązujący obecnie limit uprawniający do skorzystania z dopłat do kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania jest o 40 proc. wyższy niż koszt odtworzenia 1 mkw. mieszkania.