Nim wybierzemy się do banków, poszukując kredytów hipotecznych na miarę naszej kieszeni (i hipoteki, którą zamierzamy zastawić), powinniśmy przede wszystkim zapoznać się z pojęciami, które istotnie wpłyną na kwotę i koszt kredytu. Ich znajomość ułatwi nam porównanie ofert i pierwszy kontakt z doradcą bankowym.

1. WIBOR, LIBOR, EURIBOR

To wysokość oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym. WIBOR odpowiada za rynek w Warszawie i stanowi część składową (zmienną) oprocentowania kredytów mieszkaniowych udzielanych w walucie rodzimej.
LIBOR to z kolei oprocentowanie kredytów na rynku międzybankowym w Londynie a EURIBOR w Brukseli.

Biorąc kredyt w polskiej walucie, powinniśmy być świadomi tego, iż zmiany WIBOR wpłyną na ratę naszego kredytu. Najczęściej stosowany, przez banki, jest WIBOR 3M (czyli trzymiesięczny). Na to czy oprocentowanie Twojego kredytu będzie składało się z WIBOR-u 3 czy 6 miesięcznego, niestety drogi kredytobiorco, w większości przypadków nie będziesz mieć żadnego wpływu. Jest to bowiem element ”nienegocjowany”. Zdarzają się jednak oferty kredytu hipotecznego gdzie banki dają możliwość wyboru stopu referencyjnej. Niestety ilość takich ofert policzymy na palcach jednej ręki.

Pozostaje więc wybrać kredyt zgodnie ze swoimi przekonaniami, wcześniej sprawdzając, według której stawki będzie on liczony.

Jedyny na rynku kredyt w dwóch walutach równocześnie - sprawdź warunki

2. Marża

To składnik oprocentowania kredytu, który stanowi zysk banku. Marża kredytu nie zmienia się w trakcie spłacania naszego zobowiązania (od momentu wzięcia kredytu). Jej wysokość zwykle zależy od stosunku wnioskowanego kredytu względem wartości zastawianej nieruchomości. Stosunek ten nazywany jest LTV. Im niższe LTV (im wyższy wkład własny), tym marża będzie niższa. Im niższa marża, tym niższe oprocentowanie kredytu.

Kolejnymi czynnikami, które wpływają na wysokość marży jest kwota kredytu oraz waluta kredytu. Zwykle im wyższa kwota kredytu, tym niższa marża. Kredyty brane w walucie obcej również będą mieć zazwyczaj niższą marżę.

Warto rozejrzeć się po ofertach banków, np. promocyjne oferty BNP Paribas Fortis (od 1,99% marży dla kredytu w PLN oraz w kredycie dwuwalutowym), DnB Nord (gwarantowany stały poziom marży 1,6% nawet przez 3 lata przy kredycie w EUR), czy ING Banku Śląskiego (obniżenie marży o 0,4 pp. lub kredyt bez prowizji dla kredytów w PLN) mogą pozwolić nam zaoszczędzić – dlatego istotnym jest możliwie szerokie porównanie poszczególnych kredytów.

Kredyty hipoteczny w EUR kwocie 270 tys. zł, wartość nieruchomości 300 tys. zł (LTV 90%). Okres kredytu 30 lat.      
Nazwa bankuRata kredytuProwizja Koszt ubezp. pomostowegoKoszt ubezp. niskiego wkładuKoszt ubezp. na życie/inne jeśli wymagane
BNP Paribas Fortis1422 zł*0 zł - Promocja Podwyższona marża o 0,5 p.p. Zwyżka marży o 0,5 p.p. skutkuje wzrostem raty o 84 PLNbrakDla kredytów dwuwalutowych ubezpieczenie na zycie jest obligatoryjne.  Koszt ubezpieczenia pokrywa Bank. 
Deutsche Bank PBCod 1196 zł0% - Promocjado czasu wpisu hipoteki marża kredytu podwyższona o 1,2% w skali roku4,5% od brakującej kwoty, jednorazowo na 5 latniewymagane
DnB Nord1224 zł0 %0 zł 0 zł0 zł
MultiBank1290 zł0-4%Dla nieruchomości kupowanych na rynku pierwotnym: + 1,00% do oprocentowania; na rynku wtórnym: +1,5% do czasu uprawomocnienia się wpisu w hipotece4,5% od kwoty kredytu ponad LTV 70% na 3 lata.bezpłatne przez pierwsze 6 miesięcy, następnie miesięczna składka 0,0417% kwoty zadłużenia.
Raiffeisen Bank1251 zł0 zł - Promocja 0,84% rocznie od przyznanej kwoty kredytu3,97% liczone od kwoty powyżej 80% LTV ubezpieczenie na okres 5 lat0,25% liczone od kwoty aktualnego zadłużenia
* wysokość raty obliczona dla kredytu dwuwalutowego w wysokości 270 tys. PLN (LTV 85%)

Prowizja
To jednorazowy koszt, naliczany od wysokości naszego kredytu. Dziś ponownie zdarza się, że banki pobierają niższą prowizję lub w ogóle z niej rezygnują. Taką ofertę promocyjnie oferują Pekao SA (brak prowizji), Kredyt Bank (brak prowizji), czy ING Bank Śląski (brak prowizji lub obniżenie marży o 0,4 pp.). Bywa tak, że stali klienci danego banku otrzymują niższą prowizję od swojego banku. Najwyższe prowizje mogą wynieść nawet do 5% od kwoty kredytu.

Kredyt na dom lub mieszkanie. 100% wartości w EUR i 0% prowizji. Poznaj szczegóły

3. Ubezpieczenie

Banki najczęściej pobierają następujące ubezpieczenia:
- Niskiego wkładu własnego. Standardem jest wymóg posiadania 20% wartości nabywanej nieruchomości. Jeżeli kredytobiorca nie jest w stanie pokryć tego kosztu, banki proponują najczęściej ubezpieczenie tego braku. Koszt takiego ubezpieczenia wynosi zwykle 3,5% i odnosi się do kwoty wspomnianych brakującego wkładu własnego, czyli w przytoczonym przypadku 20%.

Przykład: mamy 10% własnego, brakuje nam 10%, wartość nabywanej nieruchomości, wartość nieruchomości 300 000 zł. Ubezpieczenie wyniesie 3,5% z brakujących 10% (10%*300 000 zł), czyli 1050 zł.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego z reguły opłacane jest za okres 3 lub 5 lat.
- Na życie. Ubezpieczenie wymagane na wypadek śmierci kredytobiorcy. Umożliwia spłatę rat w terminie. Opłata wynosi zwykle ułamek procenta na miesiąc, np. 0,06% miesięcznie.
- Od utraty pracy. Towarzystwo ubezpieczeniowe będzie spłacać raty w przypadku utraty pracy, nawet do 12 miesięcy.
- Ubezpieczenie Pomostowe. Jest to ubezpieczenie, pobierane do czasu dokonania prawomocnego wpisu do hipoteki na rzecz banku. Ponieważ procedury związane z ustanowieniem hipoteki, trwają często nawet kilka miesięcy, banki zabezpieczają się na tą ewentualność.
Opłacane jest najczęściej w okresie miesięcznym . Koszt to najczęściej podwyższone oprocentowanie kredytu o 1-2% punktu procentowego w skali roku.
- Od ognia i zdarzeń losowych. Zazwyczaj jedno z wymaganych przez banki ubezpieczeń. Dotyczy ubezpieczenia naszej zastawianej nieruchomości. Kredytobiorca zobowiązany jest dokonać cesję praw z tej polisy na rzecz banku – zwykle mamy na to maksymalnie 30 dni.
- Wiele innych, m.in. ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości, chroniące przed wahaniami kursów walut, od hospitalizacji.

W ostatnim czasie banki, do spółki z towarzystwami ubezpieczeniowymi, stworzyły bogate pakiety kredytów z ubezpieczeniami, o których wcześniej wielu klientów banku nawet nie słyszało. Przyjrzyjmy się dokładnie regulaminom poszczególnych z nich – ilość wyłączeń i haczyków potrafi być naprawdę znaczna, a ich koszt „towarzyszyć” nam będzie przez znaczną część okresu kredytowania.

Porównaj oferty i oblicz ratę kredytu! Wybierz najtańsze oferty w Internecie

4. Spread walutowy

Bardzo ważny koszt w przypadku kredytów w walutach obcych. Jest to koszt zmienny, a zwykle podnoszący o kilka punktów nasze oprocentowanie kredytu. Czym jest spread? To różnica pomiędzy kursami kupna i sprzedaży waluty w której braliśmy kredyt (kredyt wypłacany jest po cenie kupna waluty, czyli niższym, a spłacamy go po cenie sprzedaży, czyli wyższym).
Koszt ten zmniejsza się w przypadku wzmocnienia się złotówki względem waluty, w której bierzemy kredyt, a zwiększa w sytuacji odwrotnej. Obok zmian stóp procentowych to właśnie ryzyko kursowe, jest jednym ze zmiennych kosztów w przypadku kredytów w walutach obcych.

5. Dodatkowe opłaty

Wnioskujący o kredyt hipoteczny muszą liczyć się z wystąpieniem dodatkowych kosztów jak np. przewalutowanie, przedterminowa spłata kredytu, prowadzenie obowiązkowego rachunku bankowego w tym samym banku, w którym braliśmy kredyt itp. To również istotny punkt. Zanim weźmiemy kredyt – zapoznajmy się ze szczegółami taryfy opłat i prowizji związanych z obsługą naszego kredytu. Może się okazać, że w skali wieloletniej spłaty niektóre koszty będą wręcz horrendalne.

Nadciąga sierpień – wtedy rekomendacja T wchodzi w życie

Banki rozpoczęły ostrą walkę na promocje, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Obniżki marż, prowizji i różnych kosztów najprawdopodobniej skończą się wraz z nadejściem sierpnia, może słuszną ideą jest rozważenie wzięcia kredytu hipotecznego już teraz – może to spowodować, że nasz kredyt będzie po prostu znacznie tańszy.

Marcin Cieszyński