Dyrekcja PP „Porty Lotnicze”, które zarządza lotniskiem, ma już przygotowaną koncepcję architektoniczną . Przed rozpoczęciem poważnych rozmów z inwestorami Michała Marca, dyrektora naczelnego PPL, powstrzymuje jedynie brak ostatecznych ustaleń z władzami Warszawy o planach zagospodarowania terenu. Chodzi o 10 ha między ulicą Żwirki i Wigury a lotniskiem. Podstawowe założenia mają zostać uzgodnione z miastem w tym roku.

Dlatego bardzo możliwe, że umowa z pierwszym inwestorem zostanie podpisana już w 2011 r. Do końca nie wiadomo, czy projekt będzie realizowała jedna, czy kilka firm. W PPL preferują pierwszą opcję, ale zdają sobie sprawę, że jednej firmie w obecnej sytuacji może być trudno pozyskać pieniądze na tak duży projekt. Lekko licząc, inwestycja pochłonie około 10 mld zł.

Analitycy uważają, że bliskość lotniska i sąsiedztwo wielu biur przemawiają za projektem, ale okoliczności biznesowe nie są sprzyjające.

– Obecnie mamy do czynienia z nadmiarem tego typu obiektów nie tylko w centrum Warszawy, ale też na Mokotowie czy na Służewiu. Doszło do tego, że właściciele powierzchni dzielą piętra, które wcześniej bez żadnych problemów dzierżawili w całości – mówi Aleksandra Szarek, niezależny analityk rynku nieruchomości.

Jednak PPL-owi zależy na czasie. Zwiększenie przychodów z tzw. działalności pozalotniczej jest dla firmy kluczowe w sytuacji coraz ostrzejszej rywalizacji o linie lotnicze. Pieniądze pozyskane z wynajmu powierzchni na lotnisku lub w przypadku centrum z dzierżawy terenu pozwalają nie podwyższać stawek opłat lotniskowych, które w negocjacjach z liniami lotniczymi są kluczowe. O tym, jak trudny jest to biznes, świadczy chociażby ostatni przegrany wyścig Okęcia z Pragą o linie lotniczą Emirates. O porażce polskiego lotniska przeważyło droższe paliwo.

– Jedno jest pewne. Chcemy zrealizować przedsięwzięcie w partnerstwie publiczno-prywatnym i – o ile to możliwe – przy jak najmniejszym zaangażowaniu finansowym z naszej strony – powiedział Michał Marzec.

PPL zaangażowane są obecnie w zupełnie inne projekty inwestycyjne, które mają przygotować lotnisko na najazd kibiców piłkarskich w związku z mistrzostwami Euro 2012. Chodzi m.in. o przebudowy pirsów przy terminalu, dróg kołowania, a nawet nowego systemu dostaw paliwa lotniczego. W sumie te projekty pochłoną ponad 1,1 mld zł. 581 mln zł ma pochodzić ze środków własnych przedsiębiorstwa. A przy spadających zyskach to duże obciążenie dla firmy.