Najmniejszy spadek popytu na nowe mieszkania obserwowany jest w segmencie mieszkań luksusowych. Popyt na nie nadal jest duży.

Coraz częściej - gdzie jest to jeszcze możliwe - deweloperzy przekształcają budynki mieszkaniowe na biurowce, bo popyt na tego rodzaju lokale nadal jest duży, a ceny czynszów są wysokie.

Połowę do tej pory nowo oddanych lokali stanowią budynki indywidualnie. Do sierpnia rozpoczęły się prace przy budowie 112 tys. mieszkań, ale większość rozpoczynanych inwestycji stanowią budynki indywidualne. Według oficjalnych danych deweloperzy rozpoczęli budowę tylko 43 tys. mieszkań.

Osoby indywidualne uzyskują w tej chwili większość pozwoleń budowlanych - w pierwszych siedmiu miesiącach tego roku wydano 138 tys. pozwoleń, co oznacza minimalny wzrost w porównaniu z sytuacją przed rokiem. Uzyskanie pozwolenia nie oznacza jednak, że inwestor natychmiast rozpocznie prace, ale jest sygnałem, że dużego załamania na rynku mieszkaniowym nie będzie.

- Korekta cenowa potrwa przynajmniej do wakacji 2009 roku - prognozuje Bartłomiej Sosna, analityk rynku budowlanego z firmy PMR. Według niego w tym roku ceny transakcyjne obniżą się średnio o 10 proc.

W pierwszych siedmiu miesiącach 2008 r. deweloperzy oddali do użytku ponad 82 tys. nowych mieszkań. Według różnych szacunków - udało im się sprzedać od 15 do 30 proc. lokali, ale są także inwestycje, atrakcyjnie położone, całkowicie domknięte, gdzie sprzedali wszystkie mieszkania.

Eksperci z PMR szacują, że w 2008 roku wartość produkcji budowlano-montażowej w Polsce wzrośnie do 17 mld zł.

- W tym roku liczba ukończonych mieszkań wyniesie 170 tys., a za dwa lata wybudujemy 200 tys. lokali - mówi Bartłomiej Sosna. Deweloperzy oddadzą do użytku najwięcej nowych mieszkań. Ta sytuacja może się zmienić już w 2009 roku, na co wskazują rozpoczęte inwestycje i pozwolenia budowlane wydane osobom fizycznym - dodaje Bartłomiej Sosna.

Najbliższe miesiące będą trudne dla deweloperów, ale to nie oznacza, że równie duże problemy będą mieli producenci materiałów dla budownictwa. Nadal można się spodziewać, że budownictwo indywidualne będzie gwarantowało duży popyt na materiały.

Indywidualny inwestor nie ma problemu ze zbytem, bo buduje na własne potrzeby i tylko wtedy, gdy go na to stać. Natomiast deweloperzy jeszcze niedawno zabiegali o jak największe działki i budowali, nie dbając, czy nadal będzie popyt na mieszkania. Na rynek weszły przypadkowe firmy, które posiadały kawałek ziemi. Teraz można spodziewać się, że niektóre zbankrutują, bo liczyły, że uda im się dokończyć inwestycje w całości z pieniędzy przyszłych właścicieli mieszkań.

Mali deweloperzy mają problemy z uzyskaniem kredytów na ukończenie budynku lub z obsługą takiego kredytu. Niewiele osób decyduje się w tej chwili na kupno mieszkania na etapie dziury w ziemi. Dla niektórych mniejszych firm bez rezerw finansowych może oznaczać to przejęcie lub bankructwo. Zdaniem ekspertów taka sytuacja potrwa do przyszłego roku.

Natomiast 2009 rok powinien przynieść poprawę sytuacji. Jeśli polska gospodarka nadal będzie się rozwijała i zacznie spadać oprocentowanie kredytów, to popyt na mieszkania na pewno wzrośnie. Szacuje się, że w Polsce brakuje ponad 1,5 mln mieszkań. W 2010 roku możliwe będzie oddanie nawet 200 tysięcy nowych mieszkań.

OPINIA

Marcin Jańczuk

Metrohouse

Potrzebne niedrogie mieszkania na obrzeżach

Odpowiedzią na wysokie ceny mieszkań mogą okazać się inwestycje na obrzeżach dużych miast, nawet 30 km od centrum. Niedrogie mieszkania z popularnych segmentów staną się siłą napędową rynku pierwotnego. Przyszłość rynku deweloperskiego będzie należeć do silnych, doświadczonych graczy. Wraz z boomem na rynku nieruchomości do branży napłynęło wiele przedsiębiorstw, które zamierzały wykorzystać dobrą koniunkturę, realizując pokaźne zyski z działalności deweloperskiej, a teraz szukają chętnych na zakup rozpoczętych inwestycji. Wkrótce mniej znaczący deweloperzy mogą dojść do wniosku, że przyszedł dla nich dobry moment na przeprowadzenie fuzji.