Kompendium wiedzy o transakcjach

Przyszły nabywca w pierwszej kolejności powinien sprawdzić prawo własności mieszkania lub domu sprzedającego.

Większość Polaków pozostaje we wspólnocie majątkowej ze współmałżonkiem. Oznacza to, że nie wystarczy jedynie wola jednego z małżonków, by mogło dojść do takiej transakcji. Jeśli negocjujemy sprawę zakupu tylko z jednym z małżonków, musi on mieć pełnomocnictwo – i to w formie notarialnej – drugiego, by transakcja została skutecznie sfinalizowana.

Zobowiązania rodzinne

Dotyczy to także umowy przedwstępnej. Jeśli o to nie zadbamy, wpłacimy zadatek, a potem okaże się, że nie można doprowadzić do sfinalizowania sprzedaży, bo drugi z małżonków nie wyraża na to zgody, stracimy czas, a być może również i pieniądze.

Często przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, której współwłaścicielami są krewni, na przykład wówczas, gdy sprzedawane mieszkanie zostało odziedziczone. W tym przypadku także sprzedający musi mieć notarialnie poświadczone pełnomocnictwa wszystkich współwłaścicieli, także do zawarcia umowy przedwstępnej. W tym przypadku do nieporozumień między sprzedającymi dochodzi znacznie częściej niż między małżonkami. Jeśli jest ich kilku, wystarczy, że jednemu z nich nie spodoba się cena, by transakcja została skutecznie zablokowana.

Grunt własny czy cudzy

Zazwyczaj oprócz mieszkania czy domu w postaci murów kupujemy działkę lub udział w gruncie, który z lokum jest związany. Bardzo często zdarza się – zwłaszcza w przypadku zakupu domu – że własność działki lub udziału w gruncie jest inna niż własność samego lokum. Jeśli np. dom sprzedają małżonkowie, którzy wybudowali go na działce stanowiącej własność ich rodziców, samo kupno domu nie zagwarantuje nam wszystkich praw właścicielskich. W tej sytuacji musimy zadbać, by przynajmniej w finalnej umowie uregulowane zostały także nasze prawa do gruntu.

Dlatego przystępując do negocjacji w sprawie kupna mieszkania, jeszcze zanim podpiszemy umowę przedwstępną, powinniśmy zażądać od oferującego sprzedaż wglądu w akt notarialny własności lokalu. Z aktu tego powinno wynikać, czy jest on rzeczywiście wyłącznym jego właścicielem. Gdy okaże się, że tylko współwłaścicielem, dalszy tok rokowań powinniśmy uzależnić od przedstawienia pełnomocnictw od pozostałych właścicieli, uprawniających go do sprzedaży mieszkania.

Oczywiście najważniejszym dokumentem niezbędnym do zawarcia umowy jest wypis z księgi wieczystej, z którego będzie wynikać, iż nabywana przez nas nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami, ale to nie wystarczy. Wiele takich zobowiązań nie jest do księgi wpisanych lub może zostać wpisanych w czasie między wydaniem wypisu z księgi a zawarciem przez nas transakcji.

Ukryte zobowiązania

Musimy zażądać oświadczenia (i wpisać je do umowy), że nie toczy się egzekucja z nieruchomości. Mało tego. Jeśli np. sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, musimy poprosić o zaświadczenie, iż nie zalega on z podatkami i należnościami wobec ZUS, gdyż może się zdarzyć, że już po przejściu na naszą własność nabywanej nieruchomości komornik w imieniu fiskusa dochodził będzie spłaty zobowiązań od nas.

W przypadku zakupu domu lub jego części istotne są też umowy z dostawcami mediów. Na ich podstawie możemy się zorientować, czy wszystkie instalacje (w tym szczególnie gazowa i elektryczna) są właściwie wykorzystywane. Zdarza się, że np. ogrzewanie gazowe zostało zainstalowane bez odpowiednich atestów.

Jeśli do mieszkania czy domu przynależą dodatkowe pomieszczenia (piwnice, miejsce parkingowe itd.), musimy także zażądać przedstawienia tytułu prawnego do dysponowania nimi. Jeśli są one własnością sprzedającego, powinny być wyszczególnione w umowie zawartej przed notariuszem, nawet gdy nie są one odrębnymi nieruchomościami. Gdy natomiast są wynajmowanie, dzierżawione lub użytkowane na podstawie innego tytułu prawnego, powinniśmy zagwarantować sobie w umowie prawo do przejęcia tych praw po zakupie mieszkania. Jeśli okaże się to niemożliwe, nie powinniśmy płacić za coś, z czego nie będziemy mogli korzystać.

Ważne!

Gdy do mieszkania przynależą piwnice i miejsca parkingowe, to trzeba zażądać od sprzedającego, aby przedstawił tytuł prawny do dysponowania nimi