Na rynku pojawia się coraz więcej tanich działek - w Warszawie są już oferty za 130 zł za mkw. Podczas negocjacji cena gruntu może spaść od kilku do nawet 20 proc. Eksperci spodziewają się, że w tym roku ceny mogą się obniżyć jeszcze o kilkanaście procent.
Biorąc pod uwagę znaczne spadki cen mieszkań, ceny działek budowlanych są zaskakująco odporne na kryzys na rynku nieruchomości. Sprzedający bardzo niechętnie obniżają ceny. W ostatnim kwartale minimalną przecenę zaobserwowano tylko w Warszawie. Stara życiowa mądrość głosi, że ziemia jeść nie woła i gruntów nigdy nie przybędzie. Te zasady nadal obowiązują, ale jednocześnie liczba osób, które są w stanie zapłacić za działkę kilkaset tysięcy złotych, radykalnie się zmniejszyła. Wszystko przez kłopoty z uzyskaniem kredytu.

Działki za gotówkę

- Ostatnia transakcja z wykorzystaniem w znacznym stopniu kredytu bankowego, jaką pamiętam, odbyła się w grudniu - mówi Jerzy Sobański z agencji Akces.
Nawet jeśli potencjalny nabywca ma odpowiednią zdolność kredytową, to musi się jeszcze liczyć się z koniecznością posiadania dużej gotówki na udział własny. Często banki wymagają nawet 50 proc. wkładu własnego. Banki boją się pożyczać więcej, bo uświadomiły sobie, że nieruchomości także mogą tanieć. Te przeceny w wypadku działek budowlanych nie są duże. W ostatnim roku największy spadek cen zanotowały grunty w Gdańsku. Staniały one średnio o 16 proc. W Warszawie i Krakowie działki staniały o 10-11 proc, a w Poznaniu i Wrocławiu o 7-8 proc. Całkowitym zaskoczeniem są jednak pierwsze trzy miesiące tego roku. Według danych szybko.pl, w I kwartale działki budowlane w największych polskich miastach drożały. Jedynym wyjątkiem była Warszawa, ale tutaj przecena wyniosła tylko 1 proc. Zdaniem ekspertów nie świadczy to wcale o większym popycie na grunty budowlane i ogólnej poprawie sytuacji.
- To są wahnięcia sezonowe. Wiosną tradycyjnie do oferty trafia wiele nowych działek. Ich właściciele wystawiają stosunkowo wysokie ceny i to powoduje te podwyżki - mówi Marta Kosińska z portalu Szybko.pl.
W praktyce ceny transakcyjne mogą być znacznie niższe od tych cen ofertowych.
- Ceny ofertowe w zasadzie nie spadają, ale wszystko wychodzi w negocjacjach. Często kupującemu udaje się zbić cenę o 15-20 proc. - mówi Jerzy Sobański. Wiele zależy od determinacji sprzedającego. Jeśli rzeczywiście zależy mu na sprzedaży gruntu, to margines negocjacyjny jest większy.
- W niektórych miastach pojawiło się w ofercie więcej tanich działek. W Warszawie można dzisiaj znaleźć działki za 130 zł za metr kwadratowy, a takich ofert nie było od dawna - mówi Marta Kosińska.
Jeśli jednak właścicielem działki budowlanej jest rolnik, który ma więcej gruntów pod budowę, to rzadko udaje się zbić cenę. Działki budowlane sprzedają więc jedynie ci, którzy muszą. Przymusza ich do tego sytuacja życiowa lub kłopoty ze spłatą rat kapitałowych kredytu zaciągniętego np. na kupno nieruchomości. Zdaniem niektórych ekspertów przy obecnych cenach kupno działki przestało się opłacać.
- Jeśli do ceny działki dodamy koszt budowy domu, nawet po spadku cen robocizny i materiałów budowlanych, to taki dom jest nie do sprzedania po obecnych cenach. Jeśli w Łomiankach za 1000 metrów sprzedawca żąda 700 tys. zł, to budowa domu przestaje się opłacać - twierdzi Tomasz Lebiedź, pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Według niego taniej jest kupić budynek, niż męczyć się przy budowie. Oferta gotowych domów jest tak duża, że każdy znajdzie nieruchomość w odpowiedniej lokalizacji i standardzie wykończenia.
- Dzisiaj nic nie przymusza właścicieli gruntów do sprzedaży. Mamy w Polsce mnóstwo terenów budowlanych, nie ma przepisów, które wymuszałyby sprzedaż działek - mówi Tomasz Lebiedź.
O wprowadzeniu podatku katastralnego, czyli podatku od wartości nieruchomości, mówi się w Polsce od kilkunastu lat.



Deweloperzy sprzedają grunty

Jeszcze niedawno deweloperzy prześcigali się, oferując coraz wyższe ceny. Niekiedy ceny działek deweloperskich przekraczały 4 tys. zł za mkw.
- Teraz nadeszły gorsze czasy i gromadzone przez deweloperów banki ziemi zaczęły być wystawiane na sprzedaż. Ich ceny topnieją wraz z upływem czasu i zależnie od kondycji finansowej właścicieli - twierdzi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Większa podaż ziemi pod duże inwestycje mieszkaniowe nie spotyka się z zainteresowaniem innych uczestników rynku. Czynnikiem mającym wpływ na sytuację jest oczekiwanie na odrolnione grunty w miastach. Ta ziemia nie trafiła na rynek, bo proces jej przekształcenia, uzbrojenia i podziału zajmie kilka miesięcy. Świadomość, że podaż gruntów w dużych miastach radykalnie się zwiększy, nie zachęca teraz do kupna.
- Grunty są jeszcze drogie, więc z zakupami ziemi się wstrzymujemy - mówi Dariusz Grzeszczak, prezes Erbudu.
Eksperci twierdzą, że grunty nadające się pod budownictwo deweloperskie od niedawnego szczytu staniały średnio o 10-20 proc.

Będzie jeszcze taniej

- Moim zdaniem ceny działek były przeszacowane o 30-40 proc. To jest margines spadku ich cen - mówi Jerzy Sobański.
Skala spadku zależy przede wszystkim od sytuacji gospodarczej. Jeśli nie będzie recesji, spadki mogą być mniejsze.
- Wielkość spadków cen ziemi zależy od lokalizacji. Ceny gruntów spadły od kilku do nawet kilkudziesięciu procent tam, gdzie działek było dużo. Myślę, że ceny będą jeszcze spadać - twierdzi Aleksandra Szarek z Home Broker.
To nie dotyczy jednak wszystkich gruntów. W atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie działek nadających się pod zabudowę jest stosunkowo niewiele, na przeceny raczej nie należy liczyć. Jednak często, choć cena nie została obniżona, można kupić bardziej wartościowe grunty.
- Na przykład posiadają już warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, a nawet plan przyszłego budynku, czyli faktyczna wartość gruntów jest większa, choć cena się nie zmieniła - mówi Jerzy Sobański.
W mniejszych miejscowościach sytuacja jest bardzo różna.
- W Kępnie transakcji sprzedaży działek budowlanych jest bardzo mało, ale ceny nie spadają - mówi Roman Pustkowski, pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Podobnie jest w Szczecinku.
- Średnie ceny działek są od 10 do 100 zł za mkw. To są niemal takie same ceny jak przed rokiem - twierdzi Grzegorz Mazurkiewicz z Pomorskiej Giełdy Nieruchomości.
Są jednak miejsca, gdzie jest drożej. Szczególnie w miejscowościach, z których wiele osób wyjechało wcześniej do pracy za granicę. Teraz emigranci wracają. Najczęściej dysponują gotówką, więc problemy z uzyskaniem kredytu w banku nie mają dla nich dużego znaczenia.
PODSTAWA PRAWNA
● Ustawa z 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. nr 237, poz. 1657).
ZE STRONY PRAWA
Wszystkie grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast podlegają odrolnieniu z mocy prawa od 1 stycznia 2009 r., czyli dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nie ma znaczenia ich klasa. Wykorzystanie ich na cele budowlane może jednak nastąpić tylko zgodnie z wydanymi przez starostę warunkami zabudowy. Odrolnieniu podlegają także grunty położone poza granicami miast. W tym jednak przypadku nie wszystkie obszary będą mogły być przekształcone bez wniosku właściciela. Uproszczona procedura obejmuje wyłącznie obszary stanowiące użytki rolne klasy od IV do VI. Zarówno marszałek województwa, jak i minister rolnictwa nie decydują już o odrolnieniu gruntów na terenie miast. Każdy, kto chce wykorzystać działkę rolną na cele budowlane, może to zrobić bez żadnych formalności.



OPINIE
LESZEK MICHNIAK
prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości
Rynek gruntów budowlanych jest tym, na którym w tej chwili panuje największy zastój. Ceny terenów inwestycyjnych spadły przez ostatnie 1,5 roku nawet o 40-60 proc. Działki budowlane staniały mniej - o 15-20 proc. Te korekty dotyczą tych klientów, którzy są zdeterminowani sprzedać nieruchomość i obniżyli ceny. Gdy dwa lata temu ceny działek rosły nawet o 300 proc. rocznie, nikt nie przypuszczał, że karuzela wzrostu cen gruntów tak szybko się skończy. Jeśli w tej chwili dochodzi do transakcji, to w trakcie negocjacji ceny są obniżane o kilkanaście procent w dół. Przewiduję, że pod koniec roku nastąpi stabilizacja cen działek. Do tego czasu działki mogą jeszcze stanieć o kilka procent. Jeśli jednak ktoś jest zdeterminowany kupić działkę, to powinien to zrobić w II lub III kwartale tego roku.
KAZIMIERZ KIREJCZYK
prezes firmy Reas
Ceny gruntów zostały w poprzednich latach wywindowane głównie dzięki łatwemu dostępowi do finansowania. Do tego mieliśmy jeszcze napływ inwestorów zagranicznych, dla których ceny terenów w Polsce były atrakcyjne. Obecnie te ceny muszą ulec urealnieniu.
Pamiętajmy jednak, że właściciele działek, którzy je odziedziczyli lub kupili za gotówkę, zachowują się zupełnie inaczej niż deweloperzy lub inwestorzy, którzy kupili je na kredyt. Ci pierwsi albo utrzymują ceny z okresu boomu z niewielkimi korektami, albo wycofują swoją ofertę i rezygnują ze sprzedaży. Drudzy, biorąc pod uwagę konieczność spłaty kredytu, są często zmuszeni do sprzedaży gruntu, a co za tym idzie, gotowi znacznie obniżyć ceny.
Z drugiej strony na rynku są już inwestorzy i fundusze, którzy szukają okazji i są gotowi kupić grunty, ale płacąc za nie 25-30 proc. cen sprzed roku. W tej chwili te dwie strony niezbyt często dochodzą do porozumienia. O tym, co się faktycznie będzie działo z cenami działek budowlanych, będzie decydować polityka banków, które w tej chwili faktycznie wycofały się z finansowania nabycia gruntów. Jeśli ta sytuacja się utrzyma, transakcji będzie bardzo mało i będzie do nich dochodziło prawie wyłącznie pod presją.
PAWEŁ FURMANEK
z Kancelarii Nieruchomości w Biłgoraju
Nasz rynek jest bardzo lokalny i często zjawiska, które mają miejsce w dużych miastach, nas nie dotyczą. Mamy kilka większych przedsiębiorstw i to decyduje o cenach na naszym rynku. W sytuacji gdy brakuje mieszkań i są one dość drogie, ok. 4 tys. zł za mkw., ludzie decydują się na kupno działki i budowę domu. Działki na terenie naszego miasta kosztują od 100 do 200 zł za mkw. i nie widać żadnego spadku cen. Pod miastem ceny są niższe, od 30 do 100 zł za mkw. Żeby kupić działkę budowlaną w Biłgoraju, trzeba mieć co najmniej 100-150 tys. zł. Nawet w niedalekim Zamościu ceny są niższe niż u nas. Spodziewam się, że działki nadal będą drożeć, choć te wzrosty nie będą już duże. Na razie nie odczuwamy mniejszego popytu w związku z problemami w dostępie do kredytów bankowych. U nas zawsze udział kredytów w finansowaniu tego typu inwestycji nie był duży. Bardzo wielu mieszkańców naszego miasta pracowało za granicą. Teraz wracają i za gotówkę kupują nieruchomości.
DGP
DGP
DGP