RAPORT

Dla nieruchomości, która do tej pory nie ma księgi wieczystej, należy ją założyć i prowadzić. Założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania w niej pierwszego wpisu. Wpis dokonywany jest na wniosek złożony na urzędowym formularzu. Natomiast organem prowadzącym księgę wieczystą jest sąd rejonowy, tzw. wydział wieczystoksięgowy.

Księga wieczysta ma cztery działy

Księgi wieczyste prowadzone są po to, aby ustalić stan prawny: nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Księga prowadzona jest dla konkretnej nieruchomości i stanowi coś w rodzaju rejestru, w którym wpisuje się informacje o stanie prawnym nieruchomości.

Ważne!

Księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości, a nie dla konkretnego właściciela. Dlatego prawo własności nieruchomości należy wykazać tylko w jednej księdze wieczystej

Księga wieczysta ma cztery działy i do każdego z nich dokonuje się wpisu. W dodatku dział pierwszy dzieli się na dwa działy. Są to:

• dział I-0 Oznaczenie nieruchomości. Zamieszcza się w nim dane pochodzące z ewidencji gruntów, które umożliwiają dokładne oznaczenie nieruchomości,

• dział I-Sp Spis praw związanych z własnością. W tym dziale są wpisywane ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości.

Natomiast do działu drugiego wpisuje się oznaczenie właściciela albo właścicieli tej nieruchomości lub użytkownika wieczystego.

Z kolei dział trzeci zawiera wpisane ograniczone prawa rzeczowe, z wyjątkiem hipotek, a także ograniczenia w rozporządzeniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym. Obejmuje też prawa osobiste i roszczenia, które ciążą na nieruchomości, ale bez roszczeń dotyczących hipoteki.

W dziale czwartym są wpisane hipoteki. Dokładnie zostają tam określone wysokości hipotek, waluta, zakres i rodzaj, a także pierwszeństwo i ewentualne inne cechy hipotek.

Wpisów do księgi dokonuje sędzia albo referendarz w postępowaniu wieczysto-księgowym na podstawie złożonych wniosków. Tylko w wyjątkowych przypadkach wpis dokonywany jest z urzędu.

- Od wpisu oraz od oddalenia wniosku o wpis wnioskodawcy oraz uczestnicy postępowania wieczysto-księgowego mogą wnieść apelację do sądu okręgowego lub skargę na orzeczenie referendarza do sądu rejonowego, w którym on orzeka - tłumaczy radca prawny Wojciech Biernacki z kancelarii radców prawnych Biernaccy.

Treść księgi wieczystej

- Zdarza się, że to samo prawo własności zostało wpisane do kilku ksiąg wieczystych. Wtedy trzeba wszcząć proces o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - wyjaśnia Wojciech Biernacki.

Zdarza się też, że przy przenoszeniu treści wieczystej do komputera, czyli z dotychczasowej księgi do struktury informatycznej, występują pomyłki lub błędy, np. w nazwisku wpisanego do niej właściciela nieruchomości. Wtedy należy domagać się sprostowania ich. Są one zawsze prostowane z urzędu na koszt sądu - dodaje Wojciech Biernacki.

Informacje o tym, jakie prawa i informacje zostały wpisane do księgi wieczystej, może uzyskać każdy. Wpisy do ksiąg wieczystych są jawne. W praktyce oznacza to, że każdy w obecności pracownika sądu ma prawo zapoznać się z ich treścią. Powinien to jednak zrobić na miejscu w sądzie, ponieważ księgi wieczystej nie można wynosić poza wydział wieczystoksięgowy.

Natomiast akta księgi wieczystej może przeglądać tylko osoba mająca w tym interes prawny oraz notariusz. Akta prowadzone są przy każdej księdze wieczystej. Znajdują się w nich dokumenty i pisma, które są podstawą wpisów w księdze. Nie są więc objęte zasadą pełnej jawności.

Istotną zasadą w obrocie nieruchomościami jest domniemanie zgodności wpisów do księgi wieczystej ze stanem prawnym. Aż do momentu, w którym zostaje udowodnione, że treść tego wpisu nie jest zgodna z rzeczywistością, przyjmuje się, że prawa wpisane do księgi wieczystej istnieją, a wykreślone z niej nie istnieją. Ta niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może zostać usunięta jedynie w drodze procesu.

Ustalenia dotyczące zgodności treści księgi wieczystej są bardzo istotne, ponieważ istnieje zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

- Oznacza ona, że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym rozstrzyga treść księgi.

Natomiast ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed prawami rzeczowymi, które nie zostały do niej wpisane.

Ujawnienie w księdze wieczystej niektórych praw i roszczeń powoduje, że są one skuteczne również względem każdego następnego właściciela tej nieruchomości. Zasada ta dotyczy na przykład każdego ujawnionego prawa najmu albo pierwokupu.

Natomiast każdy kolejny właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie przysługującego mu prawa własności w księdze wieczystej. Gdyby nie dopełnił swojego obowiązku, a osoba trzecia doznała z tego tytułu szkody, to wówczas ponosi on odpowiedzialność za tę szkodę.

W dodatku sąd opieszałemu właścicielowi może nawet wymierzyć grzywnę, aby spowodować ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej.

Informatyzacja ksiąg wieczystych

Nowe księgi wieczyste zakłada się i prowadzi w formie elektronicznej. Natomiast treść starych ksiąg wieczystych prowadzonych do tej pory w formie papierowej przenosi się do formy elektronicznej w drodze tzw. migracji. Księgi te zostają więc zinformatyzowane.

Ministerstwo Sprawiedliwości twierdzi, że przeniesienie treści księgi wieczystej do systemu informatycznego poprawi skuteczność rejestracji praw własności nieruchomości, podniesie wiarygodność zapisów ksiąg wieczystych, usprawni postępowania dotyczące ksiąg wieczystych oraz techniki prowadzenia ich. Istotne jest też ułatwienie centralnego dostępu do ksiąg wieczystych.

Wpisy do księgi wieczystej

Wpisy do księgi wieczystej dokonywane są na wniosek albo z urzędu. Wniosek może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której ma wpis nastąpić, a nawet wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może zostać wpisane do księgi wieczystej.

Również notariusz może przekazać sądowi wpis aktu notarialnego zawierający wniosek osoby uprawnionej o dokonanie wpisu.

Wniosek może zostać wpisany na podstawie następujących dokumentów:

• akt notarialny lub inny dokument z podpisem notarialnie poświadczonym,

• orzeczenie sądowe (np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, postanowienie o zasiedzeniu),

• decyzje administracyjne (np. o wywłaszczeniu nieruchomości),

• inne dokumenty (np. geodezyjne).

Wpis do księgi wieczystej może zostać dokonany nawet wówczas, gdy wnioskodawca zmarł.

CO TO SĄ ZBIORY DOKUMENTÓW

Zbiorów dokumentów nie można mylić z aktami prowadzonymi przy każdej księdze wieczystej. Niektóre nieruchomości zamiast księgi wieczystej mają założony przed laty zbiór dokumentów. Takie zbiory prowadzone są do tej pory dla tych nieruchomości, które nie mają jeszcze założonej księgi wieczystej. Wynika z nich stan prawny nieruchomości, czyli stan własności i wszelkie obciążenia. Teraz dla nieruchomości nie zakłada się nowych zbiorów dokumentów, lecz tylko księgi wieczyste. Jednak te zbiory, które nadal istnieją, zachowują znaczenie prawne.

OPŁATY OD ODPISÓW I ZAŚWIADCZEŃ

• 30 zł - odpis zwykły księgi wieczystej

• 60 zł - odpis zupełny księgi wieczystej

• 10 zł - zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej

Za wnioski składane do centrali Centralnej Informacji (ul. Czerniakowska 100, 00-454 Warszawa) opłaty należy uiszczać na konto:

Ministerstwo Sprawiedliwości

Aleje Ujazdowskie 11, 00-950 Warszawa

NBP O/O Warszawa 77 1010 1010 0400 1922 3100 0000

Za wnioski składane do ekspozytury Centralnej Informacji opłatę należy wnieść na rachunek bieżący dochodów sądu, przy którym funkcjonuje ekspozytura, w której złożono wniosek, albo do kasy tego sądu.

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH

Kupujący nieruchomość nabył jej własność od osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako właściciel. Stał się jej właścicielem nawet wówczas, gdyby osoba wpisana do księgi wieczystej właścicielem tej nieruchomości w rzeczywistości nie była. Na tym polega rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.