Od stycznia do marca wynajęte zostało ponad 1,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To o 20 proc. więcej niż przed rokiem. W ciągu trzech lat natomiast liczony po I kw. popyt wzrósł aż o 86 proc.

– To najlepsze otwarcie roku w historii polskiego rynku. Silna krajowa gospodarka oraz rosnąca mimo nowo wprowadzonego zakazu handlu w niedziele sprzedaż detaliczna wpływają na rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową – tłumaczy Tomasz Olszewski, dyrektor regionalny JLL.

To oznacza, że motorem napędowym tego sektora niezmiennie pozostają firmy logistyczne, sieci handlowe oraz e-commerce.

Z danych AXI IMMO wynika, że udział tych pierwszych w strukturze popytu wyniósł 32 proc., drugich 21 proc., a handel internetowy odpowiada za 19 proc. W sumie w I kw. tego roku branże te wynajęły łącznie ponad 670 tys. mkw.

– To jednak poważne wyzwanie, zwłaszcza gdy branża musi mierzyć się z barierami w postaci braków kadrowych dotyczących pracowników magazynowych, a także w firmach budujących nowe obiekty. Ta trudna sytuacja wywołuje wzrost kosztów i może skutkować także większym nacisk na rozwój automatyzacji – uważa dr inż. Grzegorz Lichocik, prezes Dachser w Polsce.

Z drugiej strony, jak zauważa Lucyna Zaborowska-Princ, dyrektor logistyki kontraktowej regionu Raben Logistics Polska, cały czas widać rosnące zainteresowanie rynkiem polskim firm europejskich pod kątem lokowania tutaj coraz większej części swojego biznesu. Jest to wynik chęci wejścia lub dużego rozwoju biznesu na rynkach wschodniej Europy, a także możliwość obsługi część rynków zachodnich z lokalizacji w Polsce. Mimo rosnących kosztów w Polsce, nadal są one niższe niż na rynkach zachodnich.

– Poziom kosztu gruntu i kosztów budowy pozwala na oferowanie bardzo konkurencyjnych stawek czynszów, dlatego internetowi giganci i inne firmy lokują kolejne centra operacyjne i logistyczne w Polsce. Stąd mogą obsługiwać dystrybucyjnie całe regiony Europy: z okolic Szczecina czy Poznania Polskę, Niemcy i Skandynawię, a ze Śląska południowe Niemcy Czechy, Słowację, Węgry i Austrię – uzupełnia Grzegorz Lichocik.

Niesłabnący popyt ma jednak swoje konsekwencje. Przekłada się na dostępność wolnej powierzchni magazynowej. Niska dostępność lub brak powierzchni gotowej od zaraz występuje zwłaszcza w nowych lokalizacjach i na młodych rynkach, gdzie nie realizuje się inwestycji spekulacyjnie.

Budowy wyhamowały

Nie bez znaczenia jest mniejsza skala projektów dostarczonych na rynek w pierwszych miesiącach roku. Od stycznia do marca powierzchnia magazynowa zwiększyła się o ponad 300 tys. mkw. To wynik o ponad 30 proc. gorszy od tego z ubiegłego roku. Wpływ na to miała pogoda, która nie szczędziła niskich temperatur, z powodu których konieczne były przestoje na budowach.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że w kolejnych miesiącach tempo inwestycji przyspieszy. Obecnie na rynku znajduje się 13,9 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na koniec tego roku będzie ponad 15 mln mkw. Blisko 2 mln mkw. pozostaje bowiem w budowie.

– Uczestnicy rynku logistycznego nie zwalniają. Ważne przy tym jest to, że magazynowa mapa Polski się rozrasta i na radarze inwestorów pojawia się coraz więcej nowych, dotąd nieeksplorowanych lokalizacji. To dobra wiadomość dla ich rynku pracy – komentuje Beata Hryniewska, dyrektor działu wynajmu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

Anna Głowacz, dyrektor działu Industrial w AXI IMMO, zwraca uwagę, że rozwój nowych lokalizacji jest widoczny zwłaszcza w Polsce Wschodniej oraz Zachodniej. Według niej to efekt poprawy infrastruktury, zwłaszcza budowa kolejnych odcinków dróg ekspresowych S8 i S7 w połączeniu z relatywnie większą dostępnością kadr.

Ile za metr?

Kolejną negatywną konsekwencją ograniczonego dostępu do powierzchni magazynowej mogą być podwyżki cen wynajmu. Szczególnie, że koszty inwestycji rosną. W pierwszym kwartale roku, jak wynika z analiz JLL, zmiany czynszu nie były jeszcze znaczące.

Najwyższe stawki oferowane są obecnie w Warszawie i Krakowie, gdzie czynsze bazowe wahają się odpowiednio między 4,1–5,1 euro oraz 3,8–4,5 euro za 1 mkw. miesięcznie. Najbardziej atrakcyjne ceny obowiązują natomiast w centralnej Polsce (2,6–3,2 euro/1 mkw./miesiąc), na Górnym Śląsku (2,8–3,6 euro) i w Poznaniu (2,8–3,5 euro).

Technologia wymusza zmiany

To niejedyne zmiany, które czekają w tym roku polski rynek magazynowy. Będą one widoczne też pod względem rodzaju realizowanych projektów.

Ten rok przyniesie większą aktywność deweloperów w segmencie magazynów miejskich, czyli tzw. Small Business Units. Jest to odpowiedź na zapotrzebowanie najemców, którzy pracują nad wzrostem efektywności i skróceniem do minimum czasów dostaw do klienta końcowego. Z kolei silnie rozwijający się rynek e-commerce wpływa na sposób budowania obiektów magazynowych. Coraz więcej firm wybiera magazyny realizowane na zamówienie, czyli projekty typu BTS (build-to-suit). Jak wyjaśnia Krzysztof Czekalski, dyrektor ds. technicznych w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie Cresa, np. Amazon potrzebuje wyższych obiektów niż standardowo realizowane (10 m netto). Powód: zaawansowane technicznie – składowanie i kompletacja produktów z regałów. Ta odbywa się za pomocą pełnej lub częściowej automatyzacji regałów z równoczesnym użyciem robotów.

– Gotowość do inwestowania w pełną automatykę jest coraz większa, bo w obecnych realiach jest to nie tylko możliwość alternatywy dla rosnących kosztów ludzkich, ale może to być szansą na rozwój biznesu w ogóle. Nadal w modelu outsourcingu logistycznego istnieje jednak wiele barier do wdrażania pełnej automatyki. Wśród głównych są stosunkowo krótkie kontrakty i krótki czas na wypracowanie rozwiązania – mówi Lucyna Zaborowska-Princ, dodając jednocześnie, że firma zauważa rosnącą świadomość klientów co do sposobów składowania różnych towarów, również ze względu na wymogi przeciwpożarowe czy też środowiskowe. To wymusza adaptowanie samej powierzchni, a także zabudowy regałowej.

Cena gra rolę, ale mniejszą

– Optymalizacja kosztów zawsze jest ważnym elementem strategii, by przyciągać i utrzymać klientów. Z drugiej strony, przy obecnych wyzwaniach z zasobami, kwestia utrzymania jakości i stabilności operacji coraz bardziej zaczyna przeważać nad optymalizacją kosztów – podkreśla Lucyna Zaborowska-Princ.

Poza tym firmy działające na rynku e-commerce, w związku z tym, że zatrudniają setki pracowników, oczekują dużych powierzchni socjalnych oraz biurowych. Mają też inne wymagania w stosunku do parkingów – oczekują, by były większe.

Eksperci zwracają uwagę, że zmiany w logistyce wymuszają też oczekiwania konsumentów, ale i rosnący biznes. Firmy chcą coraz szybszej obsługi, coraz więcej z nich skraca łańcuchy dostaw, przez co zmniejszeniu ulega również wielkość przesyłki i wzrost częstotliwości.

– Dla operatorów sieciowych oznacza to stałe zwiększanie się wolumenu przesyłek. Klienci poszerzają też zakres obsługi – już nie tylko zajmujemy się dostawami, ale i coraz częściej obsługą zwrotów, reklamacji czy wszelkich innych usług dodanych wykonywanych u klientów, jak i w magazynach – tłumaczy Grzegorz Lichocik, dodając, że dynamiczny rozwój spowodował konieczność powiększenia powierzchni praktycznie we wszystkich oddziałach firmy.

– Obecnie trwa rozbudowa terminala w Strykowie pod Łodzią, gdzie powierzchnia magazynowa wzrośnie ponad dwukrotnie. W naszych planach mamy jeszcze w tym roku podwojenie powierzchni w Poznaniu. Prowadzimy również zaawansowane rozmowy o zwiększeniu naszej powierzchni operacyjnej we Wrocławiu, w tym terminalu o ponad 100 proc. Wzrost wolumenu powiązany jest również ze zwiększeniem liczby bezpośrednich codziennych połączeń do naszych oddziałów w Europie Zachodniej, z głównym naciskiem na połączenia do oddziałów niemieckich. W sumie będzie to dodatkowo kilkanaście samochodów dziennie – wymienia prezes Dachser Polska.

Patrycja Otto