Banki chciałyby – tak jak na Zachodzie – udzielać kredytów hipotecznych z niezmiennym oprocentowaniem. Ale zainteresowanie klientów jest na razie niewielkie, a nadzór też nie chce pomóc.
Dziennik Gazeta Prawna
Od dwóch lat mamy rekordowo niskie stopy procentowe. Główna stopa Narodowego Banku Polskiego wynosi 1,5 proc. (obecnie jest niższa nawet od bieżącego wskaźnika inflacji). To jeden z argumentów podnoszonych przez bankowców, którzy chcieliby rozruszać w Polsce rynek kredytów o stałym oprocentowaniu. Pierwsze doświadczenia banków nie są jednak zbyt zachęcające. W dodatku – jak okazało się kilka dni temu – kredyty o stałej stopie nie mogą liczyć na bardziej łaskawe traktowanie przez nadzór.
Finansistom chodzi o to, by u nas było tak, jak w krajach zachodnich. Tam, gdy klient bierze kredyt hipoteczny, z góry wie, ile będzie wynosiła jego rata w perspektywie 5–10 lat. Nie musi się obawiać, że jeśli rynkowe stopy procentowe pójdą w górę, to automatycznie wzrośnie oprocentowanie jego hipoteki. U nas dominuje model zmiennej stopy procentowej. Podstawowym wyznacznikiem ceny kredytu nie jest całkowite oprocentowanie, ale marża ponad stopę rynku międzybankowego (zwykle jest to trzymiesięczny WIBOR).
Jako pierwsze kredyty o stałej stopie wprowadziły Alior Bank i Bank Zachodni WBK. Zainteresowanie klientów było jednak niewielkie. Jak mówili przedstawiciele Alior Banku na niedawnej konferencji prasowej, powodem było to, że kredyt o stałym oprocentowaniu jest wyraźnie droższy niż podobny, ale ze zmiennym oprocentowaniem.
Widać to na przykładzie oferty BZ WBK. Oprocentowanie kredytu o stopie zmiennej odpowiada tam trzymiesięcznej stawce WIBOR powiększonej o marżę w wysokości od 1,89 do 3,49 pkt. proc. Obecnie wynosi więc od 3,62 do 5,22 proc. Oprocentowanie stałe to 4,5 proc. (w pierwszych pięciu latach trwania umowy, później jest zamieniane na WIBOR i 2 pkt proc. marży). Przy kredycie na 30 lat w pierwszym przypadku (przy najniższej marży banku) klient może płacić tylko 456 zł miesięcznej raty na każde pożyczone 100 tys. zł. W drugim jest to 507 zł.
Dobre i złe strony
Od co najmniej roku wprowadzenie kredytów o stałej stopie zapowiada PKO BP, największy gracz na naszym rynku hipotecznym. W przeszłości nie decydował się na to, bo nie chciał, by pierwsi „stałoprocentowi” klienci stracili (w porównaniu z posiadaczami kredytów o stopie zmiennej) na obniżce stóp. Teraz takiego ryzyka już nie ma. Prezes Zbigniew Jagiełło deklarował niedawno, że hipoteki o stałej stopie pojawią się w ofercie PKO w II lub III kwartale.
Bankowcy oceniają, że oferowaniu kredytów o stałej stopie sprzyjałyby zachęty ze strony państwa. Chodzi np. o ustalenie dla takich kredytów niższych wag ryzyka niż dla pożyczek o zmiennym oprocentowaniu. To pozwoliłoby bankom przeznaczać mniej kapitału na zabezpieczenie się na wypadek niespłacania przez klientów takich kredytów. W efekcie nawet przy niższym oprocentowaniu ich dochodowość mogłaby być taka sama, jak w przypadku kredytów o zmiennej stopie.
Tyle że nadzór wcale nie jest zwolennikiem takiego rozwiązania. – Upowszechnienie kredytów o stałej stopie mogłoby się przyczynić do dywersyfikacji portfela banków, a klientom dać większy wybór. Ale w opinii KNF nie ma powodu, by faworyzować jakikolwiek typ kredytu. By stwarzać jakieś preferencje – mówił w minionym tygodniu na Forum Bankowym zorganizowanym przez Związek Banków Polskich Marek Chrzanowski, który od kilku miesięcy stoi na czele Komisji Nadzoru Finansowego.
I podał argumenty przeciwko kredytom o stałej stopie. – Ich profil ryzyka w przekroju całego cyklu koniunkturalnego nie różni się od kredytów o zmiennej stopie. Jest ryzyko skokowego wzrostu obciążeń – wskazał Chrzanowski. Faktycznie, z początku wzrost stóp nie ma wpływu na spłacających hipoteki o stałej stopie. Trzeba jednak pamiętać o tym, że umówiona stawka obowiązuje zwykle tylko przez kilka lat. Gdy ten czas się skończy, oprocentowanie może być znacznie wyższe niż w momencie zaciągania zobowiązania przez klienta.
Minimum 10 lat
Według Chrzanowskiego kredyty o stałej stopie dodatkowo „ograniczają możliwość wpływu polityki pieniężnej poprzez kanał stopy procentowej”. Chodzi o to, że dziś posiadacze kredytu po podwyżce stóp muszą więcej przeznaczać na obsługę zadłużenia, a mniej im zostaje na wydatki. Ogranicza to popyt, a więc i presję na inflację. W przypadku upowszechniania się kredytów stałoprocentowych, ten mechanizm nie działałby równie sprawnie.
Jesienią ubiegłego roku, pod koniec kadencji poprzedniego szefa KNF Andrzeja Jakubiaka, nadzór rozpoczął konsultacje zmian rekomendacji dotyczącej zarządzania portfelami kredytów hipotecznych. W projekcie znalazł się zapis, że okres kredytu na stałą stopę powinien wynosić minimum 10 lat. „Pozwoli to kredytobiorcom korzystać z zalet produktu i zabezpieczyć się w tym czasie przed ryzykiem stopy procentowej” – napisano w uzasadnieniu zmian.
Bankowcy twierdzą jednak, że tak długi okres obowiązywania stałej stopy jest u nas niemożliwy. Ich zdaniem w grę wchodziłoby raczej zabezpieczenie poziomu raty na 5–7 lat.
Kredyt o stałym oprocentowaniu jest droższy od tego ze zmiennym
Jak zadłużamy się na domy i mieszkania