Zastępstwo inwestycyjne polega na tym, że inwestor bezpośredni, czyli ten, który chce np. wybudować dom, na mocy specjalnej umowy powierza swoje obowiązki inwestorskie wynikające z prawa budowlanego inwestorowi zastępczemu. Tylko obowiązek sfinansowania inwestycji spoczywa od początku do końca na inwestorze bezpośrednim.

Inwestorem zastępczym może być przedsiębiorca. Funkcji kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego nie może jednak pełnić ta sama osoba. Mogą je jednak pełnić dwie osoby zatrudnione w tej samej firmie. Można łączyć funkcje projektanta z inwestorem, co jest dosyć częstą praktyką przy zastępstwie inwestycyjnym stosowanym w krajach Unii Europejskiej.

Inwestorem zastępczym może być osoba fizyczna, działająca na zlecenie inwestora bezpośredniego, lub firma.

Umowy o zastępstwo inwestycyjne są zawierane zazwyczaj przez inwestorów, którzy nie mają wiedzy o prowadzeniu procesu inwestycyjnego lub nie chcą brać na siebie procesu inwestycyjnego. Są to inwestorzy indywidualni (konsumenci), nieobyci z praktyką inwestycyjną, niemający czasu na zarządzanie i załatwianie formalności, oraz firmy, które nie mają swoich działów obsługi inwestycyjnej i dlatego potrzebują wsparcia ze strony firm zewnętrznych o odpowiednim potencjale wiedzy oraz ludzi.

Ważne!

Inwestor zastępczy najczęściej wyręcza inwestora będącego osobą fizyczną, który nie ma wiedzy o prowadzeniu procesu inwestycyjnego

Umowa o zastępstwo inwestycyjne jest formą umowy zlecenia.

Gdyby inwestycja się nie udała, ale było to niezawinione przez inwestora zastępczego, to musi on dostać pełne wynagrodzenie.

Stronami umowy o zastępstwo inwestycyjne są: inwestor bezpośredni jako zleceniodawca i inwestor zastępczy jako zleceniobiorca

Inwestor bezpośredni to podmiot, który ma zamiar zrealizować określoną inwestycję i dysponuje przeznaczonymi na ten cel środkami finansowymi. Inwestor zastępczy zajmuje się natomiast organizacją i koordynacją budowlanego procesu inwestycyjnego, przejmując na siebie obowiązki klasycznego inwestora.

Natomiast w umowie o roboty budowlane jako strony umowy występują: inwestor i wykonawca. Wykonawca nie wykonuje obowiązków za inwestora.

Inwestor zastępczy nie zostaje automatycznie wykonawcą robót budowlanych, ewentualne wykonawstwo musi wynikać z osobnego kontraktu - umowy o roboty budowlane.

W umowie o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do przejęcia na siebie jego obowiązków wynikających z umowy o roboty budowlane oraz występowania wobec osób trzecich, np. władz administracyjnych, w charakterze inwestora albo pełnomocnika inwestora

Natomiast inwestor bezpośredni zawsze zobowiązuje się do sfinansowania inwestycji i może pozostawić dla siebie niektóre obowiązki nieprzekazane inwestorowi zastępczemu.